Affitti, Il contratto di sublocazione è possibile? Ovvero, l’inquilino può decidere di subaffittare un appartamento?

La locazione, è il contratto mediante, il quale un soggetto, detto locatore, cede ad un altro soggetto, definito conduttore, il godimento di un immobile, per un determinato periodo di tempo, dietro pagamento di una somma di denaro, ossia il canone di affitto. Il contratto di locazione, fa sorgere a carico delle parti determinati diritti ed obblighi.

In particolare, il locatore è tenuto:

• a consegnare al conduttore, l’immobile in uno stato di manutenzione, tale da potersene servire secondo quanto pattuito dal contratto;
• a tal fine, deve effettuare tutte le riparazioni necessarie, affinché il conduttore se ne possa servire secondo l’uso convenuto (quest’ultimo, invece sarà tenuto ad effettuare a proprie spese, le manutenzioni ordinarie) e astenersi da compiere innovazioni sull’immobile, che ne diminuiscono il godimento per il conduttore;
• a garantire il godimento pacifico dell’immobile da parte del conduttore, nel caso di molestie da parte di terzi soggetti che rivendichino diritti sul bene locato Il conduttore, è invece obbligato:
• a servirsi del bene, con la diligenza richiesta al buon padre di famiglia;
• a corrispondere, nei termini previsti nel contratto, il canone di locazione pattuito;
• a restituire, l’immobile nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, quando ne ha preso consegna.

Subaffittare un appartamento è legale?
Si, subaffittare un appartamento locato, è legale. La legge, consente al conduttore originario di dare in sublocazione, l’immobile a lui locato, a condizione però che, sussista il consenso del locatore, a subaffittare l’appartamento.

1. Che cos’è la sublocazione?

La sublocazione, costituisce un contratto derivato dalla locazione principale, in cui il conduttore dell’immobile, cede, in tutto o in parte, il godimento del bene, ad un terzo soggetto.

Nel caso della sublocazione, quindi, l’inquilino di un immobile, di cui sia stata regolarmente registrata, presso l’Agenzia delle Entrate, la scrittura privata, conclusa con il locatore-proprietario dell’immobile, trasferisce, a sua volta, l’uso dell’immobile ad un altro soggetto (denominato sub-conduttore), dietro pagamento di un corrispettivo, diventando in tal modo, sub-locatore dell’immobile locato.

La sublocazione, è regolata innanzitutto, dal codice civile, all’art. 1594, che prevede, che ove le parti non abbiano disposto diversamente, il conduttore dell’immobile, può sublocare l’immobile medesimo ad un terzo soggetto.

Lo stesso articolo, precisa, però che il conduttore, non può cedere il proprio contratto, senza il consenso del locatore.

A tal fine, occorre precisare, che la sublocazione va distinta dalla cessione del contratto di locazione, dal momento che la sublocazione, è un contratto derivato dal contratto principale della locazione medesima, in cui il conduttore, pur cedendo in tutto o in parte, la disponibilità del bene ad un terzo, rimane vincolato nei suoi obblighi verso il locatore.

Mentre, nella cessione del contratto, il conduttore, cedendo la propria posizione, si svincola dalla locazione, ed è quindi esonerato verso il locatore, nei cui confronti invece sarà obbligato il cessionario del contratto (ossia il nuovo conduttore).

2. Come funziona la sublocazione

La sublocazione, fa sorgere, un ulteriore rapporto locativo, in cui il conduttore originario, ne diventa il sub-locatore.

Si tratta, quindi, di un rapporto derivato dal contratto di locazione principale concluso tra il proprietario dell’immobile ed il conduttore, dal momento che quest’ultimo, in qualità di sub-locatore, non può cedere diritti maggiori rispetto a quanto previsto nella locazione principale.

Tuttavia, ciò non esclude a priori, che l’oggetto della sublocazione, si riferisca soltanto alle pattuizioni, previste dal contratto principale di locazione. Infatti, anche se la locazione originaria, riguarda l’intero immobile, è comunque permesso, al conduttore, in qualità di sub-locatore, di procedere alla sublocazione dell’immobile locato, soltanto per una parte di esso oppure far comprendere nella sublocazione stessa, beni ulteriori (non previsti nel primo contratto) quali l’arredamento, le spese condominiali oppure le spese di riscaldamento o elettricità. In ogni caso, il contenuto della sublocazione, non è illimitato, ma incontra un duplice limite.

Innanzitutto, il sub-conduttore, può servirsi del bene locato, soltanto, entro il limite del diritto di godimento concesso al conduttore principale, ed in particolare può goderne, esclusivamente per il tempo concesso, al conduttore originario. Infatti, alla scadenza del contratto di locazione principale, si scioglierà automaticamente, anche il contratto di sublocazione, concluso con il sub-conduttore. In secondo luogo, il sub-conduttore non può mutare la destinazione d’uso dell’immobile, pattuita nel contratto locativo principale.

Quindi, è sempre possibile la sublocazione? La risposta è: “dipende” da diversi fattori.

Innanzitutto, occorre verificare se nel contratto di locazione, ovvero quello tra il proprietario e il conduttore, sia previsto qualcosa in merito.

In seconda battuta è importante fare una distinzione tra sublocazione totale e sublocazione parziale.

La sublocazione totale

La sublocazione totale di un’unità immobiliare si ha quando il conduttore stipula un contratto con un’altra persona che subentra nell’appartamento e usufruisce di tutto il suo spazio.

In genere, ciò accade quando l’inquilino, che a sua volta ha firmato un contratto di locazione con il proprietario di casa, ha la necessità di trasferirsi, magari temporaneamente, e al posto di revocare il contratto di locazione iniziale, decide di sublocare l’immobile finché non abbia bisogno di averne nuovamente la disponibilità. Oppure può accadere che l’inquilino voglia sublocare l’appartamento poiché il recesso anticipato è gravato da spese.

Qualunque sia la ragione della scelta, la sublocazione totale prevede che il subconduttore abbia la disponibilità di tutta la casa e non solo di parte di essa. E’ altrettanto chiaro che l’inquilino, pur non abitando più nell’appartamento e percependo il subaffitto dal subconduttore, è sempre tenuto a versare i canoni di affitto al proprietario.

La sublocazione parziale

La sublocazione parziale di un’unità immobiliare, invece, si ha quando il conduttore stipula un contratto con un’altra persona che subentra nell’appartamento, ma può usufruire solamente di una o più stanze e non di tutto il suo spazio.

In genere, ciò accade quando l’inquilino, che a sua volta ha firmato un contratto di locazione con il proprietario di casa, ha la possibilità di subaffittare delle stanze che può non utilizzare, recuperando così, parte delle spese di affitto.

Il caso classico potrebbe essere quello di uno studente che studia fuori sede e che affitta un appartamento con più stanze in modo da condividere la casa con altri studenti in modo da dividere le spese di affitto.

Un altro caso potrebbe essere quello di una persona separata che decide di condividere l’appartamento con un’altra persona per contenere le spese.

A differenza della sublocazione totale, quella parziale prevede che l’inquilino continui a vivere nella casa affittata, ma la condivide con un’altra persona alla quale subaffitta una o più stanze.

La sublocazione è possibile?

Dopo aver chiarito la differenza tra sublocazione totale e sublocazione parziale, molto importante ai fini della possibilità di poter sublocare l’appartamento, è necessario valutare cosa è previsto nell’originario contratto di locazione tra il proprietario e l’inquilino.

Nel caso di sublocazione totale, questa è possibile esclusivamente in due soli casi:

1.    La sublocazione totale è prevista espressamente nel contratto di locazione e, dunque, è possibile;

2.    La sublocazione totale non è prevista espressamente nel contratto di locazione o, peggio, è vietata; in questo caso, affinché la sublocazione sia possibile è necessario ottenere un consenso in tal senso dal proprietario (anche se contrastante rispetto a ciò che era stato previsto nel contratto di locazione) e tale consenso sottoscritto deve essere rilasciato in forma scritta. Non è necessario che la successiva autorizzazione alla sublocazione sia riferita a un preciso subconduttore, ma può essere anche generica. Se, però, l’inquilino subaffitta l’appartamento senza aver ottenuto preliminarmente il consenso del proprietario di casa, quest’ultimo può ottenere la risoluzione del contratto di locazione e l’allontanamento del subconduttore dall’immobile.

Nel caso di sublocazione parziale, le regole sono più permissive a fronte del fatto che l’inquilino, pur condividendo l’appartamento, continua a vivere nello stesso. Nello specifico, si possono verificare tre ipotesi:

1.    La sublocazione parziale è prevista espressamente nel contratto di locazione e, dunque, è possibile;

2.    La sublocazione parziale non è prevista espressamente nel contratto di locazione; in questo caso è sempre permessa con la previsione dell’unico obbligo di comunicare al proprietario i dati anagrafici del subconduttore;

3.    La sublocazione totale è vietata nel contratto; in questo caso, affinché la sublocazione sia possibile è necessario ottenere un consenso in tal senso dal proprietario come nel caso della sublocazione totale.

Le condizioni del contratto di sublocazione

Nel caso in cui la sublocazione totale o parziale sia possibile, il contratto stipulato tra inquilino e subconduttore segue la durata del contratto di locazione firmato tra proprietario e locatario. In altre parole, la durata del contratto di sublocazione deve avere durata inferiore o uguale a quella prevista dal contratto di locazione. Se, al contrario, il contratto di sublocazione prevede una durata superiore, questa cesserà comunque alla scadenza del contratto di locazione.

A differenza, però, del contratto di locazione, quello di sublocazione può avere una durata non vincolate dalle classiche formule 4+4 o 3+2.

La stessa libertà è concessa sull’ammontare del subaffitto. Quest’ultimo è liberamente stabilito tra inquilino e subconduttore.

La sublocazione totale, si verifica, qualora il conduttore originario, cede il godimento dell’intero immobile al sub-conduttore. Quest’ultimo sarà tenuto al pagamento del canone d’affitto, nei confronti del conduttore originario, in qualità di sub-locatore, mentre quest’ultimo sarà comunque tenuto a corrispondere al proprietario dell’immobile, il canone stabilito al momento della conclusione della scrittura privata registrata.

Nel caso della sublocazione totale, la Legge 392/78, stabilisce il divieto da parte del conduttore originario di dare in sublocazione l’immobile locato, qualora tale facoltà non gli sia stata espressamente attribuita dal locatore, attraverso un’apposita clausola contenuta nel contratto di locazione ovvero pattuita (sempre per iscritto) in un momento successivo. Infatti, la sublocazione totale, è ammessa soltanto in presenza del consenso del locatore, potendo quest’ultimo, in caso contrario, chiedere la risoluzione del contratto e quindi anche il rilascio dell’immobile.

Al riguardo, la giurisprudenza, ha statuito il principio, secondo cui: …la violazione del divieto pattizio di sublocazione di cui all’art. 1594, comma primo, c.c. …consente la pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c. in quanto l’inadempimento integrato dalla violazione del patto non abbia, scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra parte, da apprezzarsi dal giudice in base alle circostanze del caso.

(Cassazione civile, Sez. III, Sentenza 18 Agosto 2011, n. 17348). La sublocazione parziale, invece, si verifica allorquando il conduttore originario, cede, solo parzialmente il godimento dell’immobile, ad un terzo soggetto.

Anche in tal caso, il conduttore, dovrà continuare a corrispondere al locatore-proprietario, il canone pattuito, ed a sua volta, riceverà il pagamento da parte del sub-conduttore, della somma di denaro, disposta per la sublocazione dell’immobile.

Nell’ipotesi di sublocazione parziale, la Legge 392/78, statuisce che locazione di alcuni locali dell’immobile da parte del conduttore, può avvenire se le parti non abbiano disposto diversamente nel contratto di locazione principale.

Ciò significa, che la sublocazione parziale, è ammessa qualora il contratto di locazione principale, non contenga la clausola di divieto alla sublocazione oppure non preveda alcunché al riguardo. In tal caso, il conduttore che voglia cedere, solo parzialmente il godimento dell’immobile locato, dovrà darne comunicazione per iscritto al locatore-proprietario dell’immobile, indicando le generalità del sub-conduttore, la durata della sublocazione ed infine il numero dei locali destinati alla sublocazione parziale.

Riassumendo, nel caso della sublocazione totale, è necessario che il contratto di locazione principale, non contempli il divieto a sublocare l’immobile e che il locatore-proprietario dell’immobile locato, dia il suo consenso a subaffittare il proprio appartamento.

Nell’ipotesi, invece, di sub-locazione parziale, è richiesto che il contratto di locazione, sottoscritto tra proprietario e conduttore, non stabilisca il divieto alla sublocazione oppure che disponga nulla in merito alla sublocazione medesima.

In tal caso, infatti, il conduttore, nel silenzio del contratto ovvero in mancanza di un esplicito divieto a sublocare l’immobile, potrà affittare uno o più vani, dandone soltanto comunicazione, mediante lettera raccomandata al locatore. In difetto di tali disposizioni, sia che si tratti di sublocazione totale o parziale, il conduttore, che provveda a subaffittare l’appartamento locato a proprio nome, commette un inadempimento contrattuale, suscettibile ove sia ritenuto di importante gravità, di risoluzione contrattuale.

Il locatore, in tali ipotesi, infatti, potrà rivolgersi al Tribunale del luogo, ove è situato l’immobile, al fine di chiedere lo scioglimento del contratto di locazione nonché il rilascio dell’immobile. Ai sensi dell’art. 1595, codice civile, la sentenza che venga pronunciata tra locatore e conduttore, ha effetto anche verso il sub-conduttore dell’immobile (ciò comporta automaticamente, anche lo scioglimento del contratto di sublocazione, nel caso di nullità o risoluzione della locazione principale).

La sublocazione, inoltre, è vietata, qualora il conduttore originario, anche se autorizzato espressamente dal locatore a subaffittare l’appartamento, provveda a cambiarne la destinazione d’uso, attraverso la sublocazione medesima.

Ciò significa, che il conduttore, autorizzato alla sublocazione, non può ad esempio adibire l’appartamento locato a proprio nome, come affittacamere oppure B&B, qualora l’immobile sia stato dato in locazione con destinazione d’uso di civile abitazione, e di conseguenza non ad uso commerciale, per scopi lucrativi.

Il contratto di subaffitto deve essere registrato?
A seguito della conclusione del contratto di locazione, le parti sono tenute a provvedere alla sua registrazione, pagando la relativa imposta di registro nella misura del 2%. Infatti, le legge, pone a carico delle parti, l’obbligo di registrare il contratto di locazione, ogniqualvolta, la locazione medesima, abbia una durata superiore ai 30 giorni.

La registrazione del contratto di locazione, deve essere effettuata, successivamente all’assolvimento dell’imposta di registro, entro 30 giorni dalla stipula del contratto, da parte del locatore ovvero in sua mancanza, da parte dello stesso conduttore dell’immobile, presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, del luogo, ove è situato l’immobile locato.

La registrazione del contratto di locazione, è necessaria anche nel caso in cui il conduttore originario (debitamente autorizzato o informato il locatore) dia in subaffitto, in tutto o in parte, l’immobile locato a suo nome, ad un terzo soggetto.

Anche, in tal caso, sarà necessario versare l’imposta di registro, nella misura del 2% del canone di affitto, pattuito nella scrittura privata, tra il conduttore, in qualità di sub-locatore ed il sub-conduttore dell’immobile.

In definitiva, è possibile riassumere che:

● la sublocazione, è il contratto tra il conduttore originario ed un terzo soggetto;

● la sublocazione, non fa venir meno la locazione principale ma si affianca ad essa, con due distinte obbligazioni verso il proprietario da parte del conduttore e nei confronti di quest’ultimo da parte del sub-conduttore; La sublocazione, può essere:

1. totale, se riguarda l’intero immobile, ed in tal caso deve essere autorizzata dal locatore, per iscritto, con apposita clausola contrattuale o pattuizione dettata in un momento successivo;

2. parziale, se si riferisce, soltanto ad alcuni locali.

È possibile, qualora non sia espressamente vietata, informandone il locatore con lettera raccomandata. In entrambi i casi, le parti sono tenuti alla registrazione del contratto, presso l’Agenzia delle Entrate, corrispondendo l’imposta di registro, nella misura del 2% del canone pattuito.

Fonti normative:

Codice civile: articoli 1575, 1576, 1585, 1587,1590, 1594, 1595.
Legge 27 luglio 1978, n. 392: Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
Cassazione civile, Sez. III, Sentenza 18 Agosto 2011, n. 17348.

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