Il contratto di locazione ad uso transitorio ha durata massima di 18 mesi e può essere stipulato al fine di venire in contro a particolari esigenze del locatore o dell’inquilino derogando alla stipula dei contratti di locazione ordinari (a canone libero o concordato). 

Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione per uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee, non turistiche.

Con questo tipo di contratto, il locatore (soggetto titolare di diritto reale sull’immobile) concede in locazione per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un soggetto conduttore, al fronte di un pagamento di un corrispettivo periodico.

Il vantaggio principale del contratto di locazione ad uso transitorio è quello di poter stipulare un contratto avente durata inferiore a quella minima prevista dalla legge, ossia di quattro anni (rinnovabili per altri quattro), per i contratti a canone libero, o tre anni (rinnovabili per altri due anni) peri contratti a canone concordato.

In pratica, si tratta di un contratto derogatorio rispetto alle normali forme dei contratti di locazione, utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o dell’inquilino da tutelare, appunto, attraverso la transitorietà del contratto. Non deve essere legato ad esigenze o finalità turistiche, ma piuttosto, di studio, lavoro etc.

Vediamo, quindi le principali caratteristiche del contratto di locazione ad uso abitativo transitorio.

Le locazioni ad uso transitorio sono disciplinate dall’articolo 5 della Legge n. 431/1998, il quale a sua volta rinvia al D.M. 5 marzo 1999 e al D.M. 30 dicembre 2002, la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula delle locazioni ad uso transitorio aventi durata inferiore a quella minima prevista dalla Legge.

Come anticipato, infatti, questa forma contrattuale ha il vantaggio di poter derogare, a determinate condizioni, all’ordinata durata dei contratti di locazione abitativi.

Per la redazione di un contratto di locazione di tipo transitorio, occorre, quindi fare riferimento al D.M. 30 dicembre 2002 e agli accordi raggiunti dalle associazioni maggiormente rappresentative di proprietari ed inquilini, valide nel Comune ove è sito l’immobile.

Il contratto di locazione transitorio, pena nullità deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato nei termini presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che, la registrazione del contratto è obbligatoria in quanto la sua durata è sempre superiore ai 30 giorni.

La forma e il contenuto del contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D).  Fra gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto si ricordano in particolare:

1. Le generalità delle parti;
2. La descrizione dell’immobile;
3. L’indicazione dell’importo del canone;
4. Le modalità di versamento del canone;
5. La durata della locazione;
6. L’espresso riferimento all’esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede, partecipazione ad un master universitario, ecc). In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria;
7. Un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni;
8. Inserimento nel contratto di clausole che prevedano la ripartizione delle stesse fra locatore e conduttore e che stabiliscano il divieto di sublocazione.

Qual’è la durata minima e massima del contratto di locazione ad uso transitorio?

La legge, all’articolo 2, comma 1, del Decreto 30 dicembre 2002, stabilisce il periodo minimo e massimo di durata del contratto di locazione ad uso transitorio. In particolare, per questo tipo di contratto sono previsti i seguenti limiti:

• Periodo minimo: 1 mese;
• Periodo massimo: 18 mesi.

Se le parti pattuiscono un periodo di durata inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.

La durata del contratto è legata alle esigenze di transitorietà dello stesso. Infatti, nello specifico, il contratto d’affitto transitorio è un tipo di contratto che riguarda la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche.

Il locatore (che è in genere il proprietario dell’abitazione) concede per un periodo di tempo limitato l’immobile ad un soggetto (il conduttore, che altri non è che l’inquilino) a fronte del pagamento di un corrispettivo per determinate esigenze che devono trovare adeguato spazio all’interno del contratto stesso.

Può trattarsi, ad esempio, di esigenze comprovate di studio, oppure esigenze lavorative, etc.

Insomma, una delle parti del contratto deve trovarsi in una condizione tale da richiedere la locazione per un periodo compreso tra il minimo ed il massimo previsti dalla norma.

Modifica durata contratti transitori

I contratti di locazione di natura transitoria hanno durata non superiore a 18 mesi.
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).

Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio breve non deve essere registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).

La durata non superiore a 30 giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori lunghi.

• Periodo minimo: 1 mese;
• Periodo massimo: 18 mesi.

Se le parti pattuiscono un periodo di durata inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.

La durata del contratto è legata alle esigenze di transitorietà dello stesso. Infatti, nello specifico, il contratto d’affitto transitorio è un tipo di contratto che riguarda la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche.

Il locatore (che è in genere il proprietario dell’abitazione) concede per un periodo di tempo limitato l’immobile ad un soggetto (il conduttore, che altri non è che l’inquilino) a fronte del pagamento di un corrispettivo per determinate esigenze che devono trovare adeguato spazio all’interno del contratto stesso. Può trattarsi, ad esempio, di esigenze comprovate di studio, oppure esigenze lavorative, etc. Insomma, una delle parti del contratto deve trovarsi in una condizione tale da richiedere la locazione per un periodo compreso tra il minimo ed il massimo previsti dalla norma.

Modifica durata contratti transitori

I contratti di locazione di natura transitoria hanno durata non superiore a 18 mesi.
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).

Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio breve non deve essere registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).

La durata non superiore a 30 giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori lunghi.

Come di determina il canone nel contratto di locazione transitorio?

Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti. Questa è la regola generale. Tuttavia, vi sono alcune zone territoriali in cui l’importo del canone di locazione è determinato applicando specifici accordi territoriali. Si tratta, precisamente di:

• Alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
• Comuni confinanti con le città sopra elencate;
• Capoluoghi di provincia.

Il pagamento del canone può avvenire anche in contanti ma solo entro i limiti massimi fissati per legge. In caso di pagamento in contanti diventa obbligatorio il rilascio della ricevuta non fiscale da parte del locatore.

Nessuna disdetta per il contratto ad uso transitorio

Nei contratti di locazione ad uso transitorio, a differenza delle altre tipologie contrattuali, non è necessario dare la disdetta al locatore. Questo, in quanto la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Come detto, infatti, tale contratto è legato alla presenza di condizioni ed esigenze temporanee.

Nel caso in cui le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria (contratto a canone libero), con durata di 4 anni, rinnovabili per ulteriori quattro .

Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria.

E’ possibile effettuare il rinnovo di un contratto di locazione ad uso transitorio?

Se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria. Quindi, possiamo dire che è possibile effettuare la procedura di rinnovo per un contratto di locazione ad uso transitorio.

Tuttavia, se alla scadenza del primo rinnovo permangono le esigenze di transitorietà il contratto si trasforma automaticamente in contratto a canone libero 4-4. In altre parole il contratto transitorio può essere rinnovato solo una volta.

Disciplina fiscale dei contratti di locazione ad uso transitorio

Come per i contratti di locazione convenzionali anche i canoni di locazione ad uso transitorio sono soggetti a tassazione Irpef, e devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi del soggetto locatore. Alternativamente al regime di imponibilità Irpef è possibile optare per la tassazione con cedolare secca, a condizione che le parti siano entrambe persone fisiche (non imprenditori).

Naturalmente in questo caso dovrà essere apposta apposita clausola all’interno del contratto e dovrà essere esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, essa è da dividere metà ciascuno tra locatore e conduttore, salvo la locazione sia soggetta a Iva che rimane a totale carico del conduttore.

Contratto di locazione transitorio: faq

Ma il contratto transitorio è valido anche se a canone libero?

Il contratto transitorio NON può avere il canone libero e non solo, sul contratto l’esigenza della transitorietà deve essere individuata nel testo e provata attraverso documentazione da allegare al contratto stesso. A Milano tutti i giorni vengono registrati contratti con una tempistica inferiore ai 18 mesi, ma non rispettano in minima parte le condizioni di cui parlerò.

Come già scritto, una delle tipologie contrattuali previste dalla legge 431/98 è il contratto di natura TRANSITORIA, ma per trovare le caratteristiche normative  che regolano questo contratto dobbiamo fare riferimento a 3 decreti Ministeriali di cui l’ultimo del 16 gennaio 2017 del Ministero Infrastrutture  e Trasporti e agli accordi locali stipulati tra le associazioni di categorie, i famosi accordi territoriali o più comunemente conosciuti come CANONE CONCORDATO.

come CARATTERISTICHE principali abbiamo:

DURATA,STESURA,IMPORTO

LA DURATA deve essere minimo di 1 mese e massimo 18, la locazione si intende conclusa senza che sia necessaria alcun tipo di comunicazione dalle parti. é possibile il rinnovo (anche se non automatico) nel caso si verifichino ancora le cause di transitorietà o nell’accordo tra le parti a proseguire con il contratto di locazione, ma non più  di natura transitoria ma verrà sostituito con il classico 4+4.
STESURA  questo deve essere predisposto usando uno schema  predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture (Decreto ministeriale Allegato B), si distingue dal classico perché all’interno di questo  deve essere evidenziata la natura transitoria dello stesso, esempio, se la transitorietà è del conduttore, possiamo penare a un master o a un contratto di lavoro a tempo determinato, invece se la transitorietà è del locatore possiamo immaginare che questo sia andato all’estero per 12 mesi e al suo rientro, rientra in possesso del suo immobile. comunque questa transitorietà delle essere giustificata allegando la documentazione che l’attesta. Questo può essere scritto seguendo il modello tipo, importante è che ne segua il contenuto e i vincoli su durata e MISURA del canone.
IMPORTO  questo può essere deciso liberamente SOLO NEI COMUNI CON MENO DI 10.000 abitanti, laddove il comune dove si trova l’immobile ha piu di 10000 abitanti, ci sono degli accordi locali che stabiliscono  ed individuano  delle fasce di oscillazione all’interno delle quali  debbono essere compresi i canoni, come è nel COMUNE DI MILANO, DOVE IL CANONE DI LOCAZIONE RICHIESTO DEVE STARE DENTRO QUESTE FASCE. Nell’ultimo decreto del 2017, si prevede  che questo tipo di contratto può subire delle variazioni fino a un massimo di 20% dei valori.

RIASSUMENDO:

1. durata massima non superiore a 18 mesi;
2. importo del canone di locazione contrattato in linea con gli accordi  territoriali
3. documentazione che documenti bene l’esigenza della transitorietà.

Per la tassazione questo contratto segue quella prevista dal 3+2 canone concordato, ossia 10% in regime di cedolare secca, a questa si aggiunge anche la riduzione del 25% di Imu e Tasi, prevista dalla legge di Stabilità del 2016.