Vendere una casa avuta con donazione: ecco quando si può e quali sono i possibili rischi per il venditore e l’acquirente.

La donazione è un tipo di trasferimento un po’ particolare, che si caratterizza principalmente per la gratuità. Per definizione stessa, infatti, la donazione avviene a titolo gratuito; perciò, chi la riceve non è tenuto al pagamento di alcun corrispettivo né tanto meno alla restituzione dell’oggetto donato.

Nonostante ciò, si verifica un vero e proprio passaggio di proprietà, anche per quanto riguarda gli immobili.

La casa ricevuta in donazione può essere venduta, affittata o utilizzata proprio come se fosse stata acquistata con una tradizionale compravendita.

Tuttavia, la donazione è caratterizzata da alcuni aspetti particolari, di norma non presenti nelle altre modalità di trasferimento immobiliare.

In particolare, c’è la possibilità di revoca della donazione, oltre all’impugnabilità da parte degli eredi del donante. Elementi che, pur non impedendo formalmente la disposizione dell’oggetto ricevuto in donazione, costituiscono forti deterrenti per eventuali acquirenti.

Non a caso, la giurisprudenza più recente afferma l’obbligo del venditore di rendere noto che la casa è stata ricevuta in donazione, così che l’acquirente sia al corrente dei rischi a riguardo. L’impugnativa degli eredi, difatti, ha effetto anche contro i terzi che hanno nel frattempo acquisito il bene, a differenza della revoca. Approfondiamo la questione.

D’altro canto, in virtù delle possibilità di revoca e impugnazione, la vendita di una casa ricevuta in donazione può risultare complessa e talvolta poco conveniente.

In particolare, se gli eredi dovessero impugnare la donazione, anche il terzo acquirente sarebbe obbligato alla restituzione del bene. Come è naturale che sia, avrà la possibilità di rifarsi in giudizio contro il venditore, ma è evidente che la possibilità di perdere il bene acquistato e dover intraprendere un’azione legale non rientra fra le migliori strategie di vendita.

Vi è poi la revoca, che non ha effetto sull’acquirente ma direttamente sul donatario. Quest’ultimo, se nel frattempo ha venduto la casa ricevuta in donazione, dovrà rendere al donante il corrispettivo economico del bene e dei suoi frutti. La buona notizia è che, tanto la revoca come l’impugnazione, sono soggette a dei limiti, sia temporali che formali. In alcuni casi, infatti, la donazione non può essere né revocata né impugnata; dunque, la vendita può avvenire in tutta sicurezza.

Altrimenti, può essere utile attendere il periodo di prescrizione (decadenza per la revoca) per queste due azioni, così da essere al riparo da eventuali ripercussioni e vendere la casa senza rischi di sorta.

Casa ricevuta in donazione, revoca, impugnazione ed effetti sulla vendita

L’impugnazione di una donazione effettuata dal defunto in vita può essere esercitata dagli eredi legittimari (coniuge e figli o, in assenza di questi ultimi, i genitori) qualora sia stata violata la quota di legittima. Si tratta di una quota ereditaria stabilita dal Codice civile per gli eredi legittimari, che non può essere diminuita (salvo l’indegnità) e che dipende dal numero di eredi presenti.

Questi ultimi hanno 10 anni di tempo per agire direttamente contro il donatario e 20 anni di tempo per agire contro l’acquirente. Di conseguenza, è preferibile vendere una casa ricevuta in donazione dopo 20 anni dalla morte del donante.

Oltretutto, quando la donazione non è dovuta a un matrimonio o a particolari meriti, il donante ha 1 anno di tempo dalla conoscenza del fatto per revocare la donazione a causa dell’ingratitudine del donatario. Con ingratitudine si fa riferimento a gravi azioni con valenza legale esercitate contro il donante o i suoi familiari, tra cui reati e ingiurie.

La donazione può poi essere revocata per sopravvenienza di un figlio, nuovo nato, adottato o fino a prima sconosciuto, entro 5 anni dall’evento. Si tratta, in effetti, di un punto difficilmente controllabile dal donatario, che può al più effettuare un calcolo di probabilità. La possibilità di revoca, comunque, non impedisce la vendita della casa, ma il venditore potrebbe essere obbligato alla restituzione del suo valore.