Le persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali residenti che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, sono soggetti ad obbligo di monitoraggio fiscale. Questa disciplina è stata introdotta nel nostro ordinamento dal D.L. n. 167/90, convertito poi dalla Legge n. 227/90.

Il monitoraggio fiscale, sostanzialmente, è un obbligo che comporta il fatto di dover dichiarare annualmente il possesso dell’immobile (QUADRO RW della dichiarazione dei redditi) e versare un’imposta patrimoniale denominata IVIE.

In pratica, tutti i contribuenti residenti che possiedono un immobile all’estero sono tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi, modello Redditi Persone Fisiche. All’interno della dichiarazione vi è l’obbligo di adempiere al monitoraggio attraverso la compilazione del quadro RW, per l’indicazione (tra gli altri) anche degli immobili detenuti all’estero.

Tale indicazione, come vedremo, può comportare il pagamento dell’imposta patrimoniale chiamata IVIE.

Si tratta, infatti, di un tributo la cui ratio è quella di sottoporre a tassazione il possesso, da parte della persona fisica fiscalmente residente in Italia, di un immobile sito in un Paese estero.

L’IVIE non è altro che l’IMU (che riguarda gli immobili siti in Italia) per gli immobili detenuti all’estero da parte di soggetti residenti in Italia. Detto questo entriamo nel dettaglio ed andiamo ad analizzare le principali informazioni utili sull’applicazione ed il calcolo dell’IVIE sugli immobili detenuti all’estero.

L’IVIE è un imposta patrimoniale che colpisce i titolari di diritti reali su beni immobili detenuti al di fuori dei confini nazionali. Presupposto per l’applicazione dell’imposta è che il soggetto titolare del diritto reale sia residente fiscalmente in Italia. L’IVIE è entrata in vigore nel 2012, con la Legge n. 214/2011. Essa prevede che i contribuenti, fiscalmente residenti in Italia, che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di versare ogni anno la relativa imposta patrimoniale (IVIE).

L’IVIE è dovuta soltanto se l’importo spettante derivante dal calcolo supera la franchigia di 200 euro. Da un punto di vista soggettivo, sono tenuti al pagamento dell’imposta i seguenti soggetti (Circolare 28/E/2012 § 1.1):

• I proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo;
• I titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi;
• I concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali;
• I locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria. L’obbligo sussiste dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Come si calcola l’IVIE sugli immobili esteri?

Esattamente come previsto dalla disciplina dell’IMU, l’IVIE è un’imposta patrimoniale dovuta in misura proporzionale e varia in relazione a due variabili. In particolare:

• Alla quota di possesso dell’immobile, e
• Ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso.

Nel calcolo viene conteggiato per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni.

L’introduzione nel nostro ordinamento dell’imposta risponde all’esigenza dell’Amministrazione finanziaria di effettuare il monitoraggio fiscale di tutte le attività patrimoniali e finanziarie detenute oltre confine da tutti i soggetti residenti. Per questo motivo tutti i soggetti che detengono queste attività (immobiliari o finanziarie) sono tenuti ad effettuare il monitoraggio fiscale, che si ottiene andando obbligatoriamente a compilare il quadro RW del modello Redditi Persone Fisiche.

La compilazione del quadro è soltanto il punto di partenza per la determinazione dell’imposta. L’IVIE è pari allo 0,76% del valore degli immobili esteri. Nel caso in cui l’imposta si attesti su valori non superiori alla soglia di 200 euro essa non è dovuta.

In tal caso, il contribuente è comunque tenuto alla compilazione del suddetto quadro dichiarativo. L’imposta da confrontare con il limite di 200 euro è quella determinata sul valore complessivo dell’immobile. Questo, a prescindere da quote e periodo di possesso e senza tenere conto delle detrazioni previste per l’eventuale credito d’imposta.

L’eventuale credito di imposta è riconosciuto nel caso in cui sia stata eventualmente versata una tassa patrimoniale nello Stato estero in cui è situato l’immobile.

Come si determina il valore dell’immobile posseduto all’estero ai fini IVIE?

La determinazione del valore dell’immobile detenuto all’estero è sicuramente uno degli aspetti più ostici di quest’imposta. In particolare, la base imponibile dell’IVIE deve essere rinvenuta, in modo gerarchico, con i seguenti valori:

• Costo di acquisto dell’immobile;
• Costo di costruzione (se l’immobile è stato edificato dal contribuente stesso);
• Valore di mercato. Si utilizza soltanto nel caso in cui i due valori precedenti non siano disponibili. Il valore di mercato deve essere preso nel luogo id ubicazione, al termine del periodo d’imposta di riferimento.

Per quanto riguarda gli immobili acquisiti per successione o donazione, il valore è quello dichiarato:

• Nella dichiarazione di successione o
• Nell’atto registrato o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalità analoghe.

In assenza può riferirsi al costo riconosciuto in capo al de cuius. Ovvero ancora al valore di mercato.

L’IVIE è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è computato per intero.

Utilizzo del valore catastale dell’immobile per la ue o lo see

La normativa prevede una semplificazione nel caso in cui l’immobile estero sia detenuto in uno dei Paesi appartenenti:

• Alla Unione europea o
• Allo Spazio Economico Europeo (SEE) che garantiscono un adeguato scambio di informazioni (quindi Norvegia e Islanda),

Qualora l’immobile sia ubicato in uno di questi paesi è possibile far riferimento al valore catastale come base imponibile per il calcolo dell’IVIE. Si tratta del valore catastale così come determinato nel Paese in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura reddituale o patrimoniale. Ovvero di altre imposte determinate sulla base del valore degli immobili.

Sul punto la Circolare n. 28/E/2012 individua per ciascun Paese, se presente, l’imposta che deve essere presa a riferimento. Per questo motivo è sempre opportuno prendere il valore indicato nella circolare di prassi delle Entrate, e sviluppare il calcolo necessario a trovare la base imponibile IVIE.

La corretta applicazione dell’IVIE presenta alcune situazioni particolari su cui voglio soffermarmi. Vi sono, infatti, alcuni paesi, in particolare:

• Belgio;
• Francia;
• Irlanda;
• Malta

nei quali non è presente alcuna imposta che presenti una base imponibile catastale. Pertanto, per la determinazione della base imponibile dell’IVIE, si deve fare riferimento al costo risultante dall’atto di acquisto dell’immobile. In assenza di questo, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile. Oppure, si deve far riferimento al valore che si ottiene moltiplicando il reddito medio ordinario (l’equivalente della rendita catastale), eventualmente previsto dalle legislazioni locali, per i coefficienti IMU stabiliti per ciascuna categoria di immobili.

Il reddito medio ordinario così ottenuto deve essere preso a riferimento tenendo conto di eventuali rettifiche previste dalla legislazione locale.

Situazione degli immobili nel regno unito

Per gli immobili situati nel Regino Unito l’Agenzia delle Entrate ha chiarito (Telefisco 2021) che la base imponibile da utilizzare ai fini IVIE a partire dal 2021 (post Brexit) è costituita dal costo di acquisto dell’immobile, o in mancanza dal valore di mercato ricavabile al termine di ciascun anno (perizia). Questo significa che non può più essere preso a riferimento il valore imponibile dell’immobile ai fini della Council Tax (del Regno Unito).

La franchigia di 200 euro per l’ivie

L’imposta IVIE non è dovuta se l’importo non supera la soglia di 200,00 euro. Questa franchigia si applica per ogni singolo immobile soggetto ad IVIE. In particolare, con riferimento alla colonna 13 del quadro RW, qualora il valore che si ottiene moltiplicando il valore dell’immobile per l’aliquota sia inferiore a 200 euro la colonna 13 deve essere uguale a zero. Inoltre, deve essere considerato che ai fini dell’applicazione della soglia di esenzione di 200 euro si deve fare riferimento all’imposta determinata sul valore complessivo dell’immobile:

• A prescindere da quote e periodo di possesso;
• Senza tenere conto delle detrazioni previste per l’eventuale scomputo dei crediti di imposta.

Credito per imposte estere ai fini ivie

Molto spesso può accadere che l’immobile estero sia gravato da due imposte: una dovuta nel Paese ove è situato, mentre l’altra nel Paese di residenza del detentore.

Al fine di evitare la doppia imposizione sull’immobile detenuto all’estero è possibile dedurre dall’imposta dovuta un credito per imposte estere.

Tale credito è pari all’ammontare dell’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile. Il credito si utilizza direttamente nel quadro RW del modello Redditi PF.

E’ possibile trovare nella Circolare n. 28/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate e all’interno delle istruzioni del modello “Redditi” un quadro dettagliato di tutte le imposte estere fruibili. Queste imposte, se versate nell’anno, contribuiranno ad ottenere il credito di imposta. Mentre, per gli immobili situati in Paesi appartenenti all’Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo è possibile operare in modo diverso. In particolare, per i Paesi che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, dalla somma dovuta per l’IVIE si detraggono, prioritariamente, le imposte patrimoniali effettivamente pagate. Per ciascun anno di riferimento. Il credito di imposta utilizzabile in abbattimento dell’IVIE non può, in ogni caso, superare l’imposta dovuta in Italia.

Lo scomputo è previsto anche per i paesi diversi da quelli UE e SEE. Sul punto la circolare individua, a titolo esemplificativo, quale imposta può essere scomputata per gli immobili situati negli:

• Stati Uniti. La Real Property Tax;
• Argentina. La Impuesto Inmobiliario;
• Svizzera. Imposta sulla sostanza delle persone fisiche e l’Imposta immobiliare e
• Russia. La Nalog na imuschestvo fizicheskih litz.

Abitazione principale all’estero ed ivie

E’ prevista l’esenzione dall’IVIE per l’immobile posseduto all’estero, adibito ad abitazione principale. L’esenzione comprende anche le pertinenze. Questa esenzione da IVIE è prevista anche per la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio. L’esenzione non opera per le abitazioni c.d. di lusso. Si tratta degli immobili con categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

In questi casi trova applicazione l’aliquota ridotta dello 0,4% e la detrazione, fino a concorrenza dell’imposta dovuta, di 200 euro. Eventualmente, la detrazione rapportata al periodo durante il quale si realizza la destinazione ad abitazione principale. Per l’immobile abitazione principale di più soggetti, la detrazione va ripartita tra gli aventi diritto. In proporzione alla quota per la quale tale destinazione si verifica.

Tabella: imposte da prendere a riferimento per il calcolo IVIE

Di seguito la tabella riportata nella Circolare n. 28/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate in relazione all’imposta da prendere a riferimento ai fini della determinazione del valore dell’immobile e per individuare le imposte patrimoniali detraibili.

STATO	IMPOSTA PRESA A RIFERIMENTO AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’IMMOBILE	IMPOSTE PATRIMONIALI DETRAIBILI
AUSTRIA	Grundsteuer	Grundsteuer
BELGIO	–	Précompte immobilier/ Onroerende Voorheffing
BULGARIA	Danak varhu nedvizhimite imoti (Данък върху недвижимите имоти)	Danak varhu nedvizhimite imoti (Данък върху недвижимите имоти)
CIPRO	Foros akinitis periousias (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας)	Foros akinitis periousias (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας)
DANIMARCA	Lov om statslig, kommunal og amtskommunal ejendomsværdiskat; Kommunal og amtskommunal grundskyld	Lov om statslig, kommunal og amtskommunal ejendomsværdiskat; Kommunal og amtskommunal grundskyld
ESTONIA	Maamaks	Maamaks
FINLANDIA	Kiinteistövero/ Fastighetsskatt	Kiinteistövero/ Fastighetsskatt
FRANCIA	–	– Tax foncière – Impôt de Solidarité sur la Fortune
GERMANIA	Grundsteuer	Grundsteuer
GRECIA	Foros akinitis periousias (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας)	Foros akinitis periousias (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας)
IRLANDA	–	The rates
ISLANDA	Fasteignagjöld	Fasteignagjöld
LETTONIA	Nekustamā īpašuma nodoklis	Nekustamā īpašuma nodoklis
LITUANIA	Nekilnojamojo turto mokestis	Nekilnojamojo turto mokestis
LUSSEMBURGO	Impôt foncier	Impôt foncier
MALTA	–	–
NORVEGIA	Eiendomsskatt	– Eiendomsskatt – Formuesskatt
OLANDA	Onroerendzaak belasting	Onroerendzaak belasting
POLONIA	Podatek od nieruchomości	Podatek od nieruchomości
PORTOGALLO	Imposto Municipal sobre Imóveis	Imposto Municipal sobre Imóveis
REPUBBLICA CECA	Daň z nemovitostí	Daň z nemovitostí
ROMANIA	Taxa pe cladiri	Taxa pe cladiri
SLOVACCHIA	Dan z nehnutelnosti	Dan z nehnutelnosti
SLOVENIA	Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča Davek na premoženje Davek na nepremično premoženje večje vrednosti	Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča Davek na premoženje Davek na nepremično premoženje večje vrednosti
SPAGNA	Impuesto sobre Bienes Inmuebles	Impuesto sobre Bienes Inmuebles
SVEZIA	– Fastighetsskatt – Kommunal Fastighetsavgift	– Fastighetsskatt – Kommunal Fastighetsavgift
UNGHERIA	Epítményadò	Epítményadò

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Liquidazione e versamento dell’ivie sugli immobili esteri

Per quanto possibile, si adottano per l’IVIE le stesse disposizioni previste per le imposte sui redditi (IRPEF).

Quindi, per il versamento, la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, le sanzioni, i rimborsi e il contenzioso relativi all’IVIE, si rimanda alle disposizioni sull’IRPEF. Questo, anche per i versamenti di acconto e saldo che devono essere sempre effettuati con modello F24.

In pratica, nel mese giugno il contribuente è chiamato a versare il saldo relativo all’imposta dell’anno precedente e il primo acconto per l’anno in corso. Il secondo acconto, invece, sarà dovuto entro il mese di novembre di ogni anno.

Quali codici tributo per il versamento dell’ivie?

I codici tributo da utilizzare per il versamento dell’IVIE con modello F24 sono i seguenti:

• Codice tributo 4041 – Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – art. 19, c. 13, DL. n. 201/2011, conv., con modif., dalla L. n. 214/2011, e succ. modif. – SALDO;
• Codice tributo 4042 – Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – art. 19, c. 13, DL. n. 201/2011 conv., con modif., dalla L. n. 214/2011, e succ. modif. – Società fiduciarie – SALDO;
• Codice tributo 4044 – Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – art. 19, c. 13, DL. n. 201/2011, conv., con modif., dalla Legge n. 214/2011, e succ. modif. – ACCONTO PRIMA RATA;
• Codice tributo 4045 – Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – art. 19, c. 13, DL. n. 201/2011, conv., con modif., dalla L. n. 214/2011, e succ. modif. – ACCONTO SECONDA RATA O ACCONTO IN UNICA SOLUZIONE;
• Codice tributo 4046 – “Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – art. 19, c. 13, DL. n. 201/2011 conv., con modif., dalla L. n. 214/2011, e succ. modif. – Società fiduciarie – ACCONTO”.

Quali sanzioni per il mancato o ritardato versamento dell’ivie?

Il mancato adempimento dell’obbligo del monitoraggio fiscale delle attività patrimoniali e finanziarie di fonte estera comporta delle sanzioni amministrative. Si tratta di sanzioni che, ordinariamente, vanno dal 3% al 15% del valore dell’attività patrimoniale non dichiarata. Questo tipo di sanzioni vengono applicate esclusivamente in caso di accertamento nei confronti del contribuente.

Deve essere ricordato che la sanzione ordinaria va a raddoppiare nel caso in cui le attività finanziarie siano detenute in un Paese “Black List“. Gli importi delle sanzioni, in questo caso salgono dal 6% al 30% del valore dell’immobile estero non dichiarato.

In ogni caso se ti sei accorto di aver presentato la dichiarazione senza aver compilato il quadro RW, ricorda che è ancora possibile intervenire. In queste situazioni, infatti, è ancora possibile presentare una dichiarazione dei redditi integrativa. Cosa possibile fino a quando non ti verrà notificata un’avvio di procedura di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Non sono rari i casi in cui la dichiarazione dei redditi debba essere integrata per la compilazione del quadro RW e per il pagamento dell’IVIE. Il consiglio che posso darti è quello di rivolgerti sempre ad un dottore commercialista esperto in questo ambito. Altrimenti le possibilità di errore possono essere davvero elevate.

Se vuoi approfondire direttamente gli aspetti dedicati al ravvedimento operoso e alla presentazione della dichiarazione dei redditi integrativa ti lascio a questo contributo.

Immobili all’estero tra isee e reddito di cittadinanza

Gli immobili detenuti all’estero devono essere inclusi nel calcolo del valore del patrimonio immobiliare del contribuente anche ai fini ISEE.

Questi immobili devono essere dichiarati ai fini ISEE con riferimento al valore del 31 dicembre dell’anno precedente, indicando il valore previsto ai fini dell’imposta sul valore degli immobili situati all’estero (IVIE). Tale valore, quindi, concorre alla verifica della soglia di 30.000 euro, come valore del patrimonio immobiliare (esclusa la casa di abitazione) ai fini dell’ottenimento del Reddito di Cittadinanza (RdC).

Consulenza fiscale immobili detenuti all’estero

Se vuoi avere maggiori informazioni sulla disciplina riguardante la corretta compilazione del quadro RW, per la determinazione dell’IVIE, avrai a disposizione la mia esperienza sul campo. Posso assicurarti che sono tantissime le possibilità di errore, o di non corretta indicazione del valore del tuo immobile all’estero. Per questo occorre prestare la dovuta attenzione.

Affidati sempre ad un professionista esperto per questo tipo di gestione fiscale. Se hai una situazione particolare, oppure se ti sei dimenticato di effettuare il monitoraggio fiscale, non disperare. In molti casi è ancora possibile intervenire, sfruttando sanzioni ridotte. Naturalmente è necessario analizzare la tua situazione in modo completo e dettagliato.

Per questo motivo se hai un quesito riguardante la tua situazione personale puoi mandarci una mail a office@fiscoconsulting.it