Il Property Manager è un manager e gestore di immobili per gli affitti brevi, da non confondere con l’agente immobiliare.

Può lavorare all’interno di una società o come libero professionista, facendo quindi consulenze per le persone (proprietari) che possiedono seconde case o investono in appartamenti, ville e altri tipi di immobili, per poi gestire quegli immobili a 360 gradi, dalla pubblicazione sui portali all’allestimento, fino alla parte fiscale. 

Il Property Manager molto spesso viene confuso con la figura dell’Agente Immobiliare, ma non è detto che queste due figure professionali coincidano. 

“Il Property Manager è un professionista dell’ospitalità che gestisce proprietà immobiliari proprie o altrui affittandole per brevi o medi periodi a viaggiatori temporanei nel pieno rispetto della legge”.

l mercato immobiliare italiano è tutt’altro che fermo. Gli ultimi dati forniti dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate, confermano il rialzo delle compravendite immobiliari di abitazioni residenziali, anche se la variazione di prezzo è stabile o tendente al negativo.

Un Property Manager deve avere molte competenze e saper svolgere innumerevoli attività:

• Consulenza e assistenza sull’affitto
• Gestione del contratto di locazione e del relativo canone di affitto
• Report sulla redditività dell’immobile
• Commercializzazione e marketing per affitto
• Gestione prenotazioni e comunicazioni con ospiti
• Assistenza sulla manutenzione della proprietà
• Gestione check in e check out
• Gestione operativa e manutenzioni
• Gestione amministrativa e fiscale

Il Property Manager può anche essere un Mediatore Immobiliare che mette in relazione diretta il proprietario ed il potenziale acquirente o il locatore con il potenziale inquilino, nel caso di locazione breve. In questo caso, è indispensabile avere la qualifica di Agente Immobiliare.

Diversamente, il Property Manager può essere anche un consulente senza abilitazione che non interviene nella fase di mediazione immobiliare e non può incassare le provvigioni immobiliari, ma può riscuotere solo la parcella per la sua consulenza tecnica e i suoi servizi di gestione. 

Se l’attività di gestore di immobili (o Property Manager) è orientata esclusivamente all’accoglienza di turisti per brevi periodi o altri servizi attraverso tutti i sistemi e mezzi presenti oggi sul mercato, questa attività non può essere paragonata a quella di mediazione immobiliare. Stiamo parlando nello specifico di attività quali la pubblicazione degli annunci sulle OTA (Booking e Airbnb per esempio), la gestione delle pulizie, l’affitto di biancheria, la gestione dei check-in e check-out e similari.

La confusione nasce dal fatto che il Property manager al momento non è una categoria ben definita giuridicamente, soprattutto se gestisce locazioni turistiche e non propriamente CAV.

Oggi molti PM agiscono sotto codici Ateco diversi:

Codice Ateco 68.32.00 – Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto di terzi.

• attività delle agenzie incaricate di riscuotere i canoni d’affitto
• attività delle agenzie incaricate di gestire residence in multiproprietà
• gestione dei servizi effettuati da terzi su immobili di proprietà altrui (property management, building management)
• attività degli amministratori di condomini
  Dalla classe 68.32 sono ESCLUSE:
• attività legali, cfr. 69.10
• attività di assistenza svolta attraverso servizi integrati di gestione agli edifici (combinazione di servizi come pulizie generali di interni, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, smaltimento di rifiuti, servizi di portineria e sorveglianza), cfr. 81.10

• Codice Ateco 68.20.01 – LOCAZIONE IMMOBILIARE DI BENI PROPRI O IN LEASING (AFFITTO)

• Codice Ateco 73.11.01 – IDEAZIONE DI CAMPAGNE PUBBLICITARIE

• Codice Ateco 79.90.19 –  ALTRI SERVIZI DI PRENOTAZIONE E ALTRE ATTIVITÀ DI ASSISTENZA TURISTICA NON SVOLTE DALLE AGENZIE DI VIAGGIO NCA

I protagonisti del “property” sono tanti e diversi tra loro:

• vere e proprie imprese che ormai fatturano milioni di euro
• singoli gestori, che nella maggior parte dei casi svolgono anche altre attività.

Strumenti utili per property manager

Il property manager deve essere sempre aggiornato. Deve conoscere le ultime novità in materia di affitti brevi così come di prezzi e trend del mercato. Informati quotidianamente leggendo blog e quotidiani specializzati in real estate. Ti suggeriamo la sezione sul mercato immobiliare del Sole 24 Ore e il blog dell’Associazione Property Managers Italia.

Se hai intenzione di investire in formazione, dai uno sguardo ai corsi Bocconi per il settore immobiliare.

Se già gestisci appartamenti Airbnb, case vacanze, affittacamere e vuoi iniziare a crescere, utilizza strumenti per dare professionalità al business e allargare la tua rete sul territorio. Edgar Smart Concierge è sia un’app mobile personalizzata per attività ricettive da regalare ai clienti, sia un gestionale per il business. Grazie alla funzione digital concierge, gli ospiti hanno info utili, digitalizzate, servizi ed esperienze su misura. Tu invece hai in 1 solo strumento un gestionale integrabile e una vetrina e-commerce per guadagnare di più dai servizi offerti.

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PROPERTY MANAGER VS AGENTE IMMOBILIARE

Il gestore di immobili in affitto breve extra-alberghiero è una figura ancora relativamente nuova nel panorama italiano e si è sviluppata a seguito dell’esplosione del fenomeno delle locazioni brevi che in Italia coincide con l’evento ExpoMilano del 2015.

Tanti imprenditori e imprenditrici hanno colto l’opportunità di aumentare la rendita mettendo a reddito proprie seconde case sfitte o cominciando a gestire immobili sfitti di altri proprietari. Molti hanno iniziato gestendo pochi immobili di una piccola e vicina cerchia di conoscenti, per poi accorgersi dell’inaspettata e crescente domanda tanto dei proprietari quanto dei turisti e dei viaggiatori.

Ad oggi non sono molte le società strutturate in tutto il territorio nazionale e con capillarità estesa, e soprattutto dopo l’imprevedibile e difficile periodo storico segnato dalla pandemia da Covid19, molte realtà anche importanti hanno chiuso i battenti, mentre chi aveva saputo strutturare in maniera flessibile il proprio business model è addirittura riuscito a crescere.

La rete nazionale Solo Affitti Brevi si batte da tempo sull’importanza del Property Manager proprio come figura professionale che nulla deve invidiare alle altre e che per questo deve essere tutelata anche in ambito legislativo e fiscale.

Formazione e Requisiti minimi

Il percorso di formazione per diventare property manager cambia a seconda delle attività che vuoi arrivare a fare. Ci sono 3 casi. Le differenze sono sottili e sono legate al concetto di mediazione immobiliare. Il mediatore immobiliare mette in relazione proprietario/compratore per la vendita e locatore/conduttore per l’affitto. Puoi decidere di essere:

• un consulente senza abilitazione che non partecipa alla mediazione
• un agente immobiliare
• un consulente immobiliare

Il consulente immobiliare senza abilitazione è il professionista che offre al cliente una consulenza tecnica in base alla sua formazione ed esperienza. Ad esempio un ragioniere o un geometra. O semplicemente un appassionato di real estate. Dato che non è abilitato, non può partecipare alla mediazione. Quindi non guadagna dalle provvigioni immobiliari ma può farsi pagare per la consulenza.

Nei casi 2 e 3 invece sono necessari requisiti personali, morali, professionali, come stabilito dagli articoli 1754-1765 del codice civile.

Cosa fa il Property Manager e strumenti utili

Il property manager deve essere sempre aggiornato. Deve conoscere le ultime novità in materia di affitti brevi così come di prezzi e trend del mercato. Informati quotidianamente leggendo blog e quotidiani specializzati in real estate, noi in questo blog cercheremo di essere sempre aggiornati e precisi nelle informazioni.

Ecco una sintesi di cosa fa un manager di immobili che è anche mediatore e mandatario:

• consulenza e assistenza ai proprietari sulla gestione più adatta dell’immobile
• consulenza e assistenza sull’affitto, gestione del contratto di locazione e del relativo fitto
• commercializzazione e marketing per affitti brevi
• assistenza sulla manutenzione della proprietà
• report sulla redditività dell’immobile
• Organizzazione dei check-in, check-out e gestione pulizie
• Assistenza all’ospite per qualsiasi problema durante il soggiorno
• Gestione della revenue per massimizzare la rendita
• Studio di settore e stagionale per capire i flussi del turismo per vacanza o business
• Home staging per valorizzazione immobiliare e possibilità di poter alzare i prezzi per notte
• Ricerca dei fornitori più adatti
• Channel Manager più funzionale possibile e possibilmente customizzato (non accontentarti di un gestionale solo perché gratuito o utilizzato dai tuoi amici, illivello di professionalità che si vuole raggiungere fa la differenza)
• Coperture assicurative

 

Agente immobiliare e consulente immobiliare

Per diventare agente immobiliare e consulente immobiliare devi avere i seguenti requisiti professionali:

• diploma di scuola superiore di 2° grado di qualsiasi indirizzo
• attestato di partecipazione a un corso di formazione riconosciuto
• superamento dell’esame presso la Camera di Commercio per l’abilitazione alla professione
• iscrizione nella Sezione del Rea per le persone fisiche o nel Registro delle Imprese.

Oltre ai requisiti:

• personali: cittadinanza italiana o europea, residenza in Italia nella provincia della Camera di Commercio in cui si chiede l’iscrizione, godimento dei diritti civili;
• morali: assenza di condanne per determinati reati e di altre misure di prevenzione come la delinquenza mafiosa.

Per gestire appartamenti e case vacanze nel settore turistico immobiliare, bisogna essere mandatari a titolo oneroso. Per fare il mandatario devi essere agente immobiliare. La differenza tra agente e mandatario è che il secondo prende la provvigione solo da una delle due parti coinvolte nella mediazione.

Formazione del consulente immobiliare

Il consulente immobiliare è un property manager a 360°. Oltre a essere abilitato come agente, può essere anche iscritto al ruolo di Perito ed Esperto in campo immobiliare e all’Elenco dei Consulenti tecnici del Giudice presso il Tribunale di competenza.

La differenza tra agente immobiliare e consulente dipende dal livello di formazione e dall’esperienza. Il consulente è un professionista che conosce molto bene il mercato ed è sempre aggiornato sulle normative. Sa fornire una consulenza legale, fiscale, urbanistica, di progettazione, di marketing. Ha preferibilmente esperienza anche all’estero, una laurea a indirizzo manageriale e gestionale (come economia aziendale). E magari un master in real estate.