Rent to buy e affitto con riscatto sono formule alternative di vendita di cui si è sentito parlare parecchio negli ultimi mesi.

Le due espressioni vengono erroneamente utilizzate come sinonimi.

In realtà si tratta di modalità di vendita diverse anche contrattualmente. Il contratto rent to buy è una formula di vendita di diritto anglosassone già molto diffusa in Gran Bretagna e negli Stati Uniti.

in Italia è stata regolamentata per la prima volta nel 2014 con il Decreto ‘Sblocca Italia’ che ha introdotto nel nostro ordinamento norme ad hoc riferite a questa formula di vendita.

Rent to buy: Cos’è

Il rent to buy è una tipologia di contratto, introdotta nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), che permette di entrare in casa come conduttore e diventarne proprietario alla scadenza prestabilita, pagando un canone in rate mensili assimilabili a un affitto.

Il contratto rent to buy è di recente diffusione, nato a seguito della crisi economica che ha minato il comparto immobiliare. Trattasi di un negozio giuridico in cui, oltre al canone d’affitto, viene corrisposta una quota a titolo di caparra che si accumula negli anni fino al raggiungimento di una parte del capitale. Al raggiungimento del termine fissato da locatore e conduttore, è possibile acquistare l’immobile preso in affitto versando il valore residuale dell’abitazione.

L’affittuario può scegliere di comprare casa rivolgendosi proprio in una banca, d’altronde dovrà richiedere una somma a titolo di mutuo inferiore rispetto al valore della casa e potrebbe avere maggiori possibilità di ottenere il finanziamento.

Si tratta di una sorta di programma preparatorio all’acquisto, un ibrido tra un contratto di locazione e un preliminare di compravendita di un immobile, dove alla fine del periodo transitorio il conduttore potrà decidere se procedere con l’acquisto e saldare il prezzo concordato oppure non effettuare la compravendita.

In questo secondo caso, se non si dispone della somma necessaria a estinguere il debito, è possibile richiedere il mutuo attraverso la comparazione dei mutui offerti. Se si è stati puntuali nel versamento delle rate durante il cosiddetto periodo di godimento, il finanziamento può essere erogato con più facilità perché si è data prova di essere buoni pagatori.

Come funziona il Rent to Buy

Il funzionamento del rent to buy è piuttosto semplice: il proprietario consegna immediatamente l’immobile al conduttore, che paga il canone d’affitto, a condizione di poter decidere, dopo un periodo di tempo prestabilito, se acquistare l’immobile. La decisione di acquisto è totalmente autonoma e non obbligatoria (si consiglia di leggere bene il contratto), e comporta la sottrazione dal prezzo d’acquisto di una parte dei canoni già pagati. In pratica, dopo aver individuato l’immobile da acquistare, è necessario versare una caparra di importo normalmente basso. In Gran Bretagna, ad esempio, è in genere intorno al 6% del valore dell’immobile (su 100mila euro, si versa una caparra da 6mila) e in Italia non ci si discosta molto da questo valore che comunque viene concordato tra le parti. Alla fine del periodo ‘transitorio’ le rate vengono detratte in tutto o in parte (anche qui la casistica è varia) dal prezzo di vendita fissato inizialmente.

L’art. 23 del decreto Sblocca Italia prevede che per i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (così viene definito il rent to buy) la stipula del contratto con atto notarile e la trascrizione nei Registri immobiliari. Operazione che garantisce l’inquilino in caso di ipoteche sull’immobile o di fallimento del venditore, tutelando al tempo stesso quest’ultimo che rimane proprietario dell’abitazione sino a quando non viene pagato per intero il prezzo pattuito.

La norma prevede, in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni, fissato dalle parti, ma non inferiore a un ventesimo del loro totale, che l’inquilino debba lasciare l’immobile e il proprietario possa trattenere a titolo di indennizzo quanto sino ad allora versato. Se, viceversa, il venditore è inadempiente deve restituire la parte degli importi mensili pagati come corrispettivo di vendita più gli interessi legali.

Le parti possono definire autonomamente le soglie di canone, i termini entro cui decidere l’acquisto, le quote da imputare a titolo di caparra ma a differenza del preliminare in caso di acquisto immediato (valido per tre anni), il contratto rent to buy ha durata decennale.

Il contratto rent to duy si può applicare per:

• appartamenti
• case
• autorimesse
• negozi
• uffici
• capannoni
• terreni
• cantine
• immobili in costrutzione

Il canone mensile: come si calcola

Non esiste una regola o una formula di calcolo delle rate. Le parti concordano l’entità delle rate che, solitamente, ma non sempre, sono un po’ più alte rispetto a un canone medio di locazione richiesto sul mercato per una analoga tipologia di abitazione.

I vantaggi del contratto rent to buy

Vantaggi per l’acquirente

Il principale vantaggio del rent to buy per l’acquirente consiste nella possibilità di prendere subito possesso di un’abitazione rimandando di qualche anno la stipula di un eventuale mutuo casa.

La formula è particolarmente indicata per chi non dispone nell’immediato di una somma sufficiente a dare un anticipo a seguito di casistiche come la mancata concessione del mutuo a causa di mancanza di alcuni requisiti (es. contratto stagionale o di apprendistato), la segnalzione al CRIF o più semplicemente l’attesa di una somma di denaro prevista dalla vendita di un altro immobile o di una eredità.

Grazie al rent to buy, quindi, molte persone hanno la possibilità di avvicinarsi all’acquisto della casa desiderata, senza sostenere nel breve termine tutti i costi tipici della compravendita, tra cui le imposte sull’acquisto, l’onorario dell’atto di mutuo e le spese della banca (perizia, istruttoria, assicurazioni sul mutuo).

Vantaggi per il venditore

Dal punto di vista del venditore questa formula è particolarmente vantaggiosa per coloro che non desiderano riacquistare casa entro i cinque anni dalla precedente compravendita: per la legge italiana infatti il proprietario di un’abitazione adibita a prima casa, che vende l’immobile nel primo quinquennio, per mantenere le agevolazioni fiscali sulla prima casa ha l’obbligo di ricomprare una nuova prima casa.

La situazione diventa più complessa qualora l’immobile venduto prima dei cinque anni sia una seconda casa, in quanto sulla vendita sarà necessario pagare delle tasse per la plusvalenza.

Un altro vantaggio dal punto di vista del venditore si concretizza nel caso di difficoltà nel vendere un immobile, dovuta magari ad una fase di crisi finanziaria e mercato immobiliare stagnante: in questo caso la formula del rent to buy può “ingolosire” potenziali compratori e agevolare la vendita di immobili.

Per questo motivo il rent to buy è stato utilizzato da molti costruttori per alienare più facilmente quelle abitazioni rimaste invendute.

Il contratto: come funziona

L’art. 23 del Decreto Sblocca Italia prevede per questo settore un nuovo tipo di contratto unico nel quale si abbinano un contratto di locazione e un preliminare di vendita dell’immobile.

Ciò significa che dopo un numero di anni prestabilito il conduttore può decidere se acquistare l’abitazione detraendo dal prezzo fissato inizialmente i canoni pagati in tutto o in parte. Il contratto deve essere inoltre stipulato da un notaio e trascritto nei Registri immobiliari. La trascrizione ha una durata di 10 anni.

La legge fissa inoltre in tre anni la durata del contratto di locazione, periodo che può essere elevato sino a 10 anni a discrezione delle parti.

Costi del Rent to Buy

Ma quali sono i costi da sostenere per la sottoscrizione di un contratto rent to buy. Come abbiamo visto, al fine di garantire una maggiore tutela delle parti è necessario registrare il contratto nei registri immobiliari tramite un notaio.

L’acquirnente dovrà quindi farsi carico delle spese di trascrizione e dell’onorario del notaio, così come dei futuri costi relativi alla compravendita definitiva.

Durante il periodo di godimento le imposte legate alla proprietà dell’immobile restano a carico del futuro venditore fino a quando non cederà il bene in via definitiva, così come avviene in qualsiasi contratto di affitto.

Cosa succede se l’inquilino non esercita l’opzione di riscatto

La legge prevede che alla fine del periodo di godimento il conduttore possa anche non procedere all’acquisto e lasciare l’immobile oppure continuare ad abitare la casa come affittuario perdendo però le agevolazioni sul canone.

Il conduttore ha anche la facoltà di nominare un terzo soggetto come previsto da tutti i contratti preliminari e cedere il contratto.

Rent to buy casa e affitto con riscatto: le differenze

L’affitto con riscatto è la modalità di vendita delle case popolari utilizzata negli anni 60. A differenza del rent to buy il periodo di godimento era molto più lungo (anche 20/30 anni). Dal punto di vista contrattuale, l’affitto con riscatto prevede un contratto di locazione affiancato da un contratto d’opzione d’acquisto. Nel contratto di locazione si può inserire una clausola che dà al conduttore il diritto di poter acquistare l’immobile al prezzo pattuito inizialmente. In caso di riscatto, i canoni pagati vengono considerati come acconto e detratti dal prezzo di vendita.

Il rent to buy quindi non va confuso con l’affitto con riscatto, che è un contratto di locazione vero e proprio.

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RENT TO BUY, ASPETTI FISCALI

Secondo l’Agenzia, nel “rent to buy” non è previsto un vincolo che obbliga entrambe le parti al trasferimento della proprietà dell’immobile, ma è riconosciuto un diritto di acquisto esclusivamente al conduttore che, qualora esercitato, obbliga il locatore-venditore a cedere l’immobile.
Il legislatore stabilisce che il trattamento fi scale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione per la quale dette somme sono corrisposte.

A tal fine, vengono individuate tre fattispecie impositive:
1. il godimento dell’immobile, antecedente all’esercizio del diritto di acquisto;
2. l’acconto sul prezzo corrispettivo di compravendita dell’immobile;
3. l’esercizio o il mancato esercizio del diritto di acquisto dell’immobile.

Trattamento fiscale rent to buy

L’agenzia delle entrate ha finalmente chiarito quale sia il regime fiscale che si applica “ai contratti di godimento con successiva alienazione degli immobili” introdotti dall’articolo 23 del dl sblocca Italia, comunemente denominati rent to buy o affitto con riscatto

Per quanto riguarda la tassazione da applicare al canone corrisposto dal locatario si aprono due linee diverse a seconda che gli stessi siano versati per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento. Nel primo caso, si applicano le regole dei contratti di locazione, nel secondo, si applicano le norme fiscali previste per gli acconti sul prezzo

Rent to buy disciplina iva
I canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato rientrano tra le operazioni esenti da iva, salvo l’ipotesi in cui il venditore sia un’impresa e opti per il regime di imponibilità iva. Stessa cosa per i fabbricati strumentali.

Rent to buy tassazione imprese
Se il proprietario è un’impresa gli importi pagati come affitti sono soggetti all’iva al 4%, al 10 o al 22% rispettivamente se l’acquirente ha i requisiti prima casa, acquista una seconda casa non di lusso o acquista un immobile di lusso. Se invece il corrispettivo è un acconto prezzo, per gli immobili abitativi esenti iva si applica l’imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile iva (perché il venditore ha scelto questa opzione), l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica)

Rent to buy per i privati
Se il venditore non è un imprenditore, ma un soggetto irpef, sull’affitto è applicata la discipila fiscale dei redditi fondiari, mentre la misura dell’imposta di registro è proporzionale ed è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi. È possibile optare per la cedolare secca

Rent to buy, acquisto casa
Se il proprietario è un’impresa- per il venditore l’aumento del reddito sarà pari alla differenza tra prezzo di cessione – a lordo degli acconti- e il costo fiscale dell’immobile. La base imponibile iva è invece al netto degli acconti. Per i fabbricati abitativi in esenzione iva l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2% con un minimo di 1000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 50 euro ciascuna. Se in invece è imponibile iva, l’imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna)

Se il proprietario è un privato- se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto l’importo versato per il trasferimento dell’immobile è tassato come una vendita di beni immobili. Le quote di canone incassate come acconto prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. Per le cessioni fuori campo iva, prima casa e altro, l’imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quelle ipotecarie e catastali saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi